Оптимальный паркинг для БЦ: какой он?

Тема правильного расчета площади и сопутствующих характеристик парковки становится все более и более острой буквально с каждым днем. Причем наблюдается подобная ситуация в каждом крупном городе России, где порой даже создается впечатление, будто автомобилей вокруг намного больше, чем людей.

Злободневность данного вопроса подпитывается еще и тем, что существующие в настоящее время градостроительные нормы не слишком-то отвечают нынешнему уровню автомобилизации населения. Разумеется, вопрос грамотного перераспределения площадей (например, в свете того, что основная концентрация офисного потока наблюдается именно в центре города) активно обсуждается ответственными за это инстанциями. Однако на реальное улучшение ситуации пока остается лишь надеяться. Поэтому пока есть смысл постараться более грамотно использовать те возможности и ресурсы, которые уже имеются в распоряжении.

Кто больше нуждается в парковке: посетители или арендаторы?

Очевидно, что среди автолюбителей (будь то резиденты бизнес-центра или его гости) крайне мало желающих «слезть» со своего «железного коня» и начать передвигаться на общественном транспорте. На это есть причины как объективные, так и субъективные. Но в любом случае отсутствие такого желания – это, как принято говорить, свершившийся факт. И явным тому свидетельством является бесконечно огромное число стихийных городских парковок, с которыми часто не могут совладать ни эвакуаторы, ни штрафные санкции, предусмотренные действующим законодательством разного уровня и диапазона влияния.

Если говорить о разнице потребностей арендаторов и посетителей, таковая действительно есть. Так, например, для арендатора особую важность имеет возможность размещения служебного автотранспорта на охраняемой территории, расположенной рядом с паркингом. Что касается посетителей, их пожелания, как правило, сводятся к тому, чтобы путь в необходимый офис требовал как можно меньше временных затрат.

В свете вышесказанного можно сделать вывод, что в наличии удобного и всесторонне продуманного паркинга самой заинтересованной стороной являются собственники БЦ. Просто по тому, что сам факт такой опции делает здание более привлекательным для всех тех, кто на «железном коне».

Наиболее выигрышное положение в этом смысле наблюдается ныне у офисных зданий класса А. Поскольку практически все они возведены относительно недавно, в процессе их проектирования уже были заложены значительные парковочные площади, в том числе подземные.

Как быстро окупаются инвестиции в обустройство парковки?

Вопрос финансовой целесообразности актуален всегда, и при создании паркингов в частности. Согласно подсчетам экономистов, срок окупаемости такого проекта (в зависимости от масштаба и уровня сложности) может варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет. К наиболее затратным вариантам относится обустройство одноуровневого подземного паркинга. Достичь сокращения затрат в 2-3 раза можно посредством альтернативного решения в виде многоуровневой стоянки. И, наконец, самый бюджетный проект в реализации – это классическая наземная парковка.

Разумеемся, инвестиции в паркинг вызывают увеличение общего срока окупаемости бизнес-центра. Поэтому здесь крайне важно проанализировать все частные аспекты и нащупать заветную «золотую середину» между комфортной инфраструктурой объекта и доходностью.

Официальные нормы и реальные потребности

Общее число машиномест на территории деловых центров регулируется СП 42.13330.2011"СНиП 2.07.01-89. Так, например, для БЦ класса А прописана норма 1 м/м на 100 м2 арендуемой площади. Причем эксперты рынка, проанализировав реальную ситуацию, рекомендуют удвоить данный показатель, т.е. довести до 1 м/м на 50 м2.

Нормативы для офис-центров класса В предусмотрены аналогичные, за исключением обязательности наличия подземного паркинга в структуре здания (в большинстве случаев имеется только просторная крытая стоянка). Что касается парковок возле БЦ класса С, таковые зачастую являются довольно маленькими и, как правило, носят стихийный характер.

Что можно порекомендовать?

Для точного расчета паркинга для БЦ при разработке проекта необходимо обязательно учитывать актуальный коэффициент автомобилизации (т.е. для нынешнего года), а также действующие в регионе нормативы градостроительного проектирования, уровень строгости которых нередко бывает выше, нежели СП.

Наряду с числом машиномест необходимо брать в расчет и другие критерии:

В целом можно сказать, что потребность в паркингах на территории БЦ в дальнейшем будет только расти, причем очень стремительно. А потому основательный пересмотр подхода к инфраструктурному обеспечению и оптимизации имеющихся ресурсов в нынешних реалиях неизбежен.