Почему бизнес-центры открытого типа становятся всё популярнее?

Современные бизнес-центры все чаще превращаются из закрытой территории «не для всех» в общедоступное пространство, которое выполняет роль не только сугубо рабочей среды. Подобное явление имеет место как в общемировых масштабах, так и в российских.

Часто на районе возникает не просто БЦ, а полноценный мини-город, сам факт существования которого удобен и выгоден как владельцам здания, так и местным жителям. Давайте посмотрим, как и почему это происходит, а также рассмотрим другие немаловажные нюансы подобной тенденции.

От закрытого к открытому

Бизнес-центр в классическом понимании – это некий закрытый клуб, доступ в который имеют только избранные. Под избранными понимаются арендодатели, арендаторы, а также те, кто явился обсудить рабочие вопросы, заведомо об этом уведомив принимающую сторону.

Однако ничто не стоит на месте. Времена стремительно меняются. И теперь в тренде офисные здания с открытой средой. Это пространства, где граница между офисом и общественной зоной очень прозрачная, практически невидимая или попросту стертая.

Причина такого положения дел кроется в том, что многие профессии, представители которых еще буквально несколько лет назад трудились исключительно в офисе, теперь уже не имеют строгой привязки к последнему. Кто-то работает из дома, кто-то трудится в зоне коворкинга, а кто-то и вовсе прекрасно использует для этого общественные пространства (например, кафе). Так называемый «креативный класс» не просто имеет желание работать в комфортной среде, но и готов пользоваться комплексом платных услуг. А если есть спрос, то нет ничего удивительного в том, что в соответствии с ним рождается и адекватное предложение.

Полезную для обитателей делового центра инфраструктуру ныне составляют расположенные прямо на его территории магазины, места общепита, сервисы и прочие подобные организации, располагающиеся чаще всего на первом этаже. При современном крайне высоком темпе жизни очень кстати оказывается, к примеру, возможность воспользоваться парикмахерскими услугами не выходя из здания, где работаешь.

Тут всё дело в смене парадигмы классности, произошедшей в последние годы. Проще говоря, среднестатистический герой нашего времени, равно как и его предпочтения относительно места для работы, претерпели существенные изменения. А новый стиль жизни, как известно, всегда требует модернизированной среды, которая бы могла представлять интерес для нового прогрессивного поколения. Как итог, внутри мегаполиса создается полноценный мини-город, предлагающий вниманию всех заинтересованных всевозможные услуги, а также удобные и комфортные зоны, где жизнь, что называется, бурлит активно и позитивно большую часть суток.

У современного офисного сотрудника имеется вполне конкретный выбор: либо строгий закрытый офис с охранником и пропускной системой, либо открытая и дружелюбная среда, которая буквально дышит всеми красками жизни. И здесь совершенно нетрудно догадаться, что же именно из этого предпочтет нынешний свободолюбивый работник.

Какую пользу открытая среда приносит бизнес-центрам и фирмам-арендаторам?

Когда офис компании расположен не просто в деловом здании, а на территории с развитой инфраструктурой, это добавляет очков имиджу организации, а также является дополнительным помощником по притяжению ценных кадров. В свете этого совершенно не удивляет, что многие фирмы в условиях нынешней активной борьбы за высококвалифицированных работников в качестве дополнительной «приманки» используют как раз таки комфортную рабочую среду.

Что любопытно, некоторые квалифицированные кадры даже готовы работать за меньшую плату, но в по-настоящему классном месте. И, конечно же, определённые компании-работодатели тоже активно этим пользуются. К тому же работники в такой открытой дружелюбной среде не слишком-то торопятся домой, что для работодателя дополнительный плюс.

Что касается выгод для владельца открытого бизнес-центра, их тоже существует немало. Развитая инфраструктура, представляющая интерес для самых различных целевых аудиторий, позволяет более эффективно привлекать надежных и состоятельных арендаторов, имея при этом весомое основание для повышения арендной ставки.

Что бизнес-центры открытого типа дают жителям района?

Как известно, современные бизнес-центры возводятся не только в центре города, а также в бывших заводских зданиях, расположенных в промзоне. Подобные деловые здания строятся также в спальных районах. И здесь благодаря БЦ в активную фазу приводится очень хороший процесс: следом за комфортабельными рабочими пространствами происходит открытие салонов красоты, фитнес-центров, ресторанов, магазинов и много чего еще. А поскольку офисы не могут нести никакой экологической угрозы в принципе, у местных жителей факт наличия подобных зданий не вызывает никаких вопросов и негативных реакций. Как правило, реакция, напротив, сугубо приветливая и дружелюбная.

Нередко случается и так, что компании, арендующие помещения в бизнес-центре на территории спального района, привлекают из окрестностей специалистов (как опытных, так и молодых), которые имеют желание работать рядом с домом. Одним из следствий этого является повышение спроса на расположенное вблизи БЦ жилье, что становится интересно уже и для застройщиков, и для риелторов, и для физических лиц, сдающих квартиру в аренду. Согласно наблюдениям, стоимость аренды и покупки жилья, расположенного рядом с бизнес-центром открытого типа, в среднем по рынку выше примерно на 20% по сравнению с другим жильем аналогичного уровня, также расположенным в спальном районе, но лишенным такого взаимовыгодного соседства.

Какие преимущества бизнес-центры открытого типа дают городу?

Располагающиеся на первом этаже БЦ организации способствуют развитию городского стрит-ритейла. Нередки случаи, когда в местах с большой проходимостью первые этажи дают прибыль больше, чем офисы, располагающиеся выше. Более того, некоторые ритейлеры (например, сети быстрого питания) порой открывают сразу несколько точек продаж, и наличествующих вокруг людских потоков оказывается вполне достаточно, чтобы экономика каждой такой точки постоянно оказывалась положительной.

Однако справедливости ради стоит заметить, что для бизнес-центров, расположенных в промзонах, рассматриваемая открытая концепция зачастую становится не слишком удачным решением. Поэтому инфраструктура там если и не отсутствует вовсе, то сведена к возможному минимуму согласно имеющимся реалиям.

Весь бизнес, расположенный на первых этажах деловых центров в промзоне, по причине отсутствия постоянного стороннего потока людей ориентирован на потребности исключительно сотрудников офисного здания. Выжить в таких условиях всевозможным ресторанам, салонам красоты и прочим подобным заведениям оказывается крайне тяжело, а зачастую невозможно в принципе. Поэтому первые этажи в превалирующем большинстве случаев также отводятся под офисы.

Если вернуться к вопросу, почему офисные здания открытого типа в настоящее время приобретают все большую популярность, тут необходимо обратить внимание на очень важный и вполне очевидный факт: традиционный бизнес-центр, в котором находятся только офисы, живет полноценной жизнью в среднем только 8 часов в сутки. Как только рабочий день заканчивается, все пространство огромного здания в считанные минуты превращается в безжизненную пустыню. Что касается добавления общественных пространств, это позволяет эксплуатировать бизнес-центр и, соответственно, получать прибыль круглосуточно.

Кстати, российская ситуация здесь ничем не отличается, скажем, от американской. К примеру, в нижней части Манхэттена в Нью-Йорке жилые помещения практически отсутствуют. Основное место занимают офисные здания с расположенными на первых этажах кафе. Последние рассчитаны преимущественно на работников офисов, а это значит, что многочисленные клиенты у точек общепита есть только до 6 часов вечера. Далее все расходятся по домам, заведения закрываются, а потому по вечерам и в выходные этот деловой район практически «вымирает», вновь «оживая» только утром с понедельника по пятницу.

А вот если подняться по Нью-Йорку выше, сразу же окажешься в районе, где жизнь «бурлит» круглосуточно. А все потому, что в этой локации много жилых зданий, а рядом с уже не столь многочисленными офисами имеется развитая инфраструктура.

Если для примера взять российскую столицу, центральные московские улицы загружены «под завязку» только 8 часов в день, т.е. в течение рабочего времени. Это значит, что 2/3 потенциала многих объектов коммерческой недвижимости попросту не используется.

Наиболее целесообразное решение столичные специалисты видят в том, чтобы делать офисные помещения многофункциональными. Так, например, классический офис, используемый в будни по прямому назначению, на выходные вполне может превратиться в арт-пространство либо место для проведения мастер-классов.

Конечно, у бизнес-центров имеется четкая планировка, которая не позволяет за считанные минуты превратить офисное пространство в, скажем, место для сна. Однако и в том сравнительно нешироком перечне вариантов, который имеется, вполне можно выбрать тот, что будет приносить вполне очевидную пользу и выгоду если не 24 часа в сутки, то хотя бы еще и в выходные.

Какие проблемы может создать бизнес-центр?

Как известно, ничего идеального в мире нет. Поэтому несмотря на указанные выше плюсы, некоторые недостатки факт существования бизнес-центра открытого типа возле жилых домов все же имеет. Впрочем, все это вполне решаемо на различных уровнях.

Так, например, крупный бизнес-центр – это вполне однозначное и довольно существенное возрастание нагрузки на транспортную систему. Людям, которые живут рядом, может не прийтись по вкусу обилие машин, а также утренние и вечерние пробки, создаваемые не только работниками офиса, но и многочисленными гостями.

Такая проблема может быть решена путем грамотного планирования и развития общественного транспорта в спальном районе. По статистике современные молодые специалисты, работающие в офисе, не так уж активно пользуются личным автомобилем. Поэтому наличие у бизнес-центра парка собственных бесплатных автобусов – это вполне обычная мировая практика, которая и в России тоже постепенно приживается.

Другая распространенная проблема заключается в ошибочном подборе бизнесов для размещения на первых этажах. Если, к примеру, в здании бизнес-центра расположено сразу несколько баров, в вечернее время может создаваться дополнительный шум, который точно не понравится соседям. А если какие-то шумные мероприятия проводятся днем в будни, это будет мешать офисным сотрудникам сконцентрироваться на работе.

Чтобы бизнес-центр работал эффективно и долгое время, необходимо в обязательном порядке учитывать интересы и офисных сотрудников, и местных жителей. Тем более, что как раз последние и создают необходимый спрос на товары и услуги, доступные на территории БЦ, когда офисных сотрудников нет на месте. То есть вечерами, а также в выходные и праздничные дни.